A1-146-3: Inhaltliches Stichpunktepapier zum Grundsatzprogramm - Schwerpunkt Bodenpolitik (Planungs-, Bau- und Wohnungspolitik)

A. Anstehende Aufgaben und Probleme:

Die Konzentration von Wirtschaftsmacht und die Finanzialisierung von
Grundeigentum verstärken soziale und räumliche Ungleichheiten, behindern den
Klima- und Umweltschutz und gefährden das historische Erbe unserer Städte und
Dörfer. Das macht neue politische Antworten in der Bodenpolitik notwendig, die
Grundlage für Raumordnung und Stadtentwicklung und eine bessere Wohnungs- und
Mietenpolitik ist. Im Wesentlichen geht es um folgende Probleme und
Herausforderungen:

1. Fortschreitende sozialräumliche Polarisierung: Marktkonzentration führt
   auch zu räumlicher Konzentration. Wachstumsstarken Großstadtregionen
   stehen anders strukturierte Dörfer, Klein- und Mittelstädte gegenüber. Die
   einen suchen Antworten auf Bevölkerungszuwachs, steigende Mieten und
   Wohnungsbedarf für mittlere und untere Einkommensschichten. Die anderen
   kämpfen gegen Leerstand und Verfall, gegen den Verlust von Gewerbe und
   Handel, Schule und Gesundheitsversorgung. Die Gleichwertigkeit der
   Lebensverhältnisse und ein angemessener Infrastrukturzugang (ÖPNV,
   Internet, Kultur) sind nicht mehr gewährleistet.

2. Veränderte Grundeigentümerstrukturen: In den großen Städten haben sich die
   Grundeigentumsverhältnisse stark verändert. Natürlich ist nach wie vor ein
   Großteil des Grundbesitzes in Privathand, aber Finanzinvestoren, Fonds und
   Aktiengesellschaften bestimmen in starkem Maße die städtischen
   Immobilienpreise und Wohnungsmärkte. Städtische Bodenrenditen werden heute
   mehr als Hebel für schnelle und maximale Kapitalverwertung genutzt und
   weniger auf langfristigen Werterhalt ausgerichtet. Das gefährdet die
   altersgerechte und energetische Modernisierung des städtebaulich
   wertvollen Gebäudebestandes.

3. Landgrabbing: In ländlichen Regionen insbesondere in Ostdeutschland wird
   viel Spekulation mit Landwirtschaftsflächen betrieben. Die Zahl der
   inhaberbetriebenen Agrarbetriebe sinkt. Die Zahl der Großbetriebe mit
   Monokulturen und Massentierhaltung steigt, obwohl es mit den
   Grundstücksverkehrsgesetzen Begrenzungsinstrumente auf Länderebene gibt.
   Hier sollten alle Länder an einem Strang ziehen und Agrarstrukturgesetze,
   wie Grüne sie beispielsweise in Niedersachsen und Brandenburg entwickelt
   haben, versuchen durchzusetzen.

4. Ungleiche Relation von Einkommens- und Mietenentwicklung: Während die
   Lohnentwicklung sich bis 2010 zwischen Null und höchstens 3% brutto (!)
   bewegte, seit 2011 immerhin zwischen 3 und 4%, gewährt das Mietrecht
   prinzipiell 5% jährliche Nettomietsteigerung und setzt Neuvertragsmieter
   trotz Mietpreisbremse besonders hohen Mietforderungen aus.
   Modernisierungen dürfen immer noch mit 11% auf die Mieten umgelegt werden.
   In strukturschwachen Regionen können Eigentümer diese Rechte oft nicht
   maximal nutzen. Umso mehr tun dies die Investoren in den wachstumsstarken
   Regionen. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung lag1990 bei 20%, sie
   stieg bis 2015 auf 36% bruttowarm (Statistisches Bundesamt).
   Alleinstehende und Haushalte mit niedrigem Einkommen müssen vielfach
   zwischen 40 und 50% ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben.

5. Die politische Privilegierung des Grundeigentums verstärkt die
   gesellschaftlichen Ungleichheiten. Der Staat bevorzugt nicht nur das
   selbstgenutzte Wohneigentum sondern auch größeres privates
   Immobilienvermögen und die gewerbliche Wohnungswirtschaft. Zugang zum
   deutschen Grundstücksmarkt haben nicht nur EU-Bürger sondern Investoren
   aus aller Welt, was auch dubiose Geschäftemacher anzieht. Italienische
   Mafiosi, afrikanische Potentaten, russische und chinesische Oligarchen
   stecken ihre Gelder hier gerne in Core-Immobilien. Der Begünstigung des
   Grundeigentums im Steuer-, Miet-, Planungs- und Gesellschaftsrecht steht
   zu wenig Mitverantwortung für das Allgemeinwohl gegenüber.

6. Artikel 14 GG: „Eigentum ... soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit
   dienen.“ Intransparente Eigentümerstrukturen, zu wenig
   Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen und fehlender Standortwertausgleich
   machen Immobilieneigentum zum Renditeobjekt zulasten lebenswerter Städte.
   Große Immobilieneigentümer verschaffen sich eine durch öffentliche
   Investitionen gesicherte, auflagenlose Rendite, die nur gering oder gar
   nicht besteuert wird. Das Grundgesetz fordert vom Gesetzgeber in Art. 14
   (2) ausdrücklich eine Sicherung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums.
   Bisher ist der Gesetzgeber dieser Verpflichtung nicht nachgekommen. Hier
   liegt dringender politischer Handlungsbedarf – und zwar mehr als die heute
   gebräuchliche Placebo- oder Symptombehandlungs-Politik. Ferner bedarf es
   auch einer Änderung der §§93, 94 BGB.

7. Falsche Wohnungs- und Liegenschaftspolitik: Die Wohnungsgemeinnützigkeit
   wurde 1989 abgeschafft. Die Bindungen der Sozialwohnungsbestände sind
   überwiegend ausgelaufen. Viele öffentliche Wohnungsbestände wurden an
   Finanzinvestoren verkauft. Überschuldete Kommunen haben oft auch ihre
   Grundstücke nach Höchstpreisverfahren privatisiert ebenso wie der Bund
   dies tut. Nicht nur Niedrigzinsen sondern auch das Mietrecht und das Recht
   auf Eigentumsumwandlung forcieren den Run auf die Kapitalverwertung
   städtischer Immobilien. Das Sichern und Schaffen von bezahlbaren und
   sozial gebundenen Wohnungen in den wachstumsstarken Stadtregionen wird
   eine Daueraufgabe.

8. Der Verlust der sozialen und städtebaulichen Steuerungsfähigkeit von
   Städten und Kommunen: Viele Städte und Gemeinden sind anhaltend finanz-
   und handlungsschwach. Das neoliberale Prinzip des „schlanken Staats“ hat
   zum Ausverkauf elementarer öffentlicher Gemeingüter geführt und kommunale
   Handlungsspielräume eingeschränkt. Investoren nutzen den Boden zur
   Kapitalverwertung, ohne einen angemessenen Beitrag zu den kommunalen
   Infrastrukturen und zum Gemeinwohl zu leisten. Es geht darum, staatliche
   und kommunale Handlungsfähigkeiten zurückzugewinnen und von der
   Immobilienwirtschaft mehr Gemeinwohlorientierung und Sozialpflichtigkeit
   einzufordern. Eine Gemeindefinanzreform, die den Kommunen Chancen auf mehr
   eigenständige Steuereinnahmen gibt, ist überfällig.

9. Zu geringe Fortschritte beim Bodenschutz, Umwelt- und Klimaschutz: Die
   wichtigsten ökologischen Anforderungen an Gebäudebestand und Neubau,
   Städte- und Siedlungsbau sind die Senkung des Siedlungsflächenverbrauchs,
   die Optimierung der Energieeffizienz bei Bestand und Neubau und der
   Einsatz von gesunden, umwelt- und klimaschützenden Baustoffen,
   Bautechniken und regenerativen Energien.

Es ist zu befürchten, dass es in dieser Wahlperiode keine nennenswerten
Fortschritte bei diesen drängenden Aufgaben gibt. Um so wichtiger sind klare
grüne Forderungen.

B. Stellenwert des Themas in der bündnisgrünen
Partei

Die Themen Wohnungspolitik, Stadt- und Regionalentwicklung hatten in unserer
Partei bislang immer nur untergeordnete Bedeutung. Bodenpolitik ist noch gar
kein Thema. Erst jetzt entsteht wegen der anhaltenden Immobilienspekulation hier
Diskussions- und Handlungsbedarf.

Das besondere Problem unserer Partei ist, dass wir sehr diffus in unserer sozio-
ökonomischen Grundhaltung sind. Die Spanne reicht von entschiedenen
Wachstumskritikern bis zu ebenso entschiedenen Anhängern der globalen
Kapitalverwertung, die es nur für die ökologische Modernisierung zu gewinnen
gilt. Parteien brauchen aber eine für die Bürger*innen klar erkennbare sozio-
ökonomische DNA. Eine ökologische DNA allein reicht nicht aus. Nachhaltigkeit
muss ökonomisch, sozial und ökologisch buchstabiert werden. Hier fehlt uns die
Erkennbarkeit. Das werden wir angehen müssen, wollen wir in breiteren Schichten
der Bevölkerung Fuß fassen.

C. Was folgt daraus für bündnisgrüne Grundsätze
und konkrete Schritte?

Wir müssen die politische Diskussion um die Sozialpflichtigkeit des
Grundeigentums offensiv führen und konkrete Forderungen dazu insbesondere im
Miet-, Steuer-, Gesellschafts- und Planungsrecht erarbeiten. Dazu in
Stichpunkten wichtige Forderungen, für die es noch vielfachen Diskussionsbedarf
gibt (Stand Juni 2018):

1. Grundeigentumsverhältnisse müssen transparent sein. Die wirtschaftlich
   berechtigten Eigentümer müssen nachvollziehbar sein. Steuerhinterziehung
   und anonymisiertes, in Briefkästen verstecktes Grundeigentum muss geahndet
   und unterbunden werden.

2. Das Mietrecht und das Recht auf Eigentumsumwandlung dürfen keine
   Spekulationsanreize bieten. Mieterhöhungen, Mietspiegelfortschreibungen,
   Modernisierungsumlagen und Neuvertragsmieten dürfen keine gesetzlich
   gewährten Preistreiber sein. Wir brauchen eine neue
   Wohnungsgemeinnützigkeit.

3. Auch kleine und mittlere Unternehmen brauchen besseren mietrechtlichen
   Schutz. Dafür sollten – zumindest für größere Städte - Gewerbemietspiegel
   analog zum Wohnungsmietrecht eingeführt werden. Alternativ ist auch das in
   Frankreich geltende Gewerbemietrecht denkbar.

4. Die steuerrechtliche Privilegierung von Erträgen aus Grundeigentum muss
   eingeschränkt werden. Veräußerungsgewinne aus privatem Immobilienvermögen,
   das über das selbstgenutzte Wohneigentum hinaus geht, sind angemessen zu
   besteuern. Wohnungsunternehmen, die keiner Gemeinwohlverpflichtung
   unterliegen, dürfen nicht länger von der Gewerbesteuer befreit werden. Die
   steuerliche Abschreibung von spekulativem Leerstand muss eingeschränkt
   werden. Die Grundsteuer ist als Bodenwertsteuer auf Grundlage der
   Bodenrichtwerte auszugestalten. Die Grundsteuer darf dann aber auch nicht
   weiter als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden, da sie bereits
   mit der Miete entgolten wird. Es ist klar, dass hierzu Übergangsregelungen
   erforderlich sind um Härten zu vermeiden. Das Vererben und Schenken von
   Grundeigentum über den Eigenbedarf hinaus muss angemessener besteuert
   werden als bislang. Der Erwerb oder Tausch von selbstgenutzem Eigentum sollte dagegen (im begrenzem durchschnittlichem Umfang) von der Grunderwerbssteuer befreit werden, um eine bedarfsgerechte Nutzung von Eigentum durch finanzielle Entlastung einer Veränderung zu fördern.

5. Das kommunale Planungsrecht (BauGB) ist fortzuschreiben. Grundeigentümer
   sollen der Kommune Teile der planungsrechtlichen Bodenwertsteigerung für
   Investitionen in die sozialen Infrastrukturen abgeben. Bei
   Wohnungsbauvorhaben muss die Kommune auch das Recht haben, die Bauherren
   zu verpflichten, anteilig öffentlich geförderte Sozialwohnungen und/oder
   privat finanzierte bezahlbare Wohnungen zu erstellen.

6. Der Siedlungsflächenverbrauch muss eingeschränkt werden. Dafür könnte die
   Ausweisung von neuem Bauland auf Agrar- und Naturflächen mit der
   Verpflichtung zur entsprechenden Renaturierung von Boden andernorts
   verbunden werden. Damit würde der naturschutzrechtliche Ausgleich ergänzt
   und deutlich ausgeweitet. Gleichzeitig soll eine angemessene
   Innenverdichtung in den besiedelten Bereichen organisiert werden. Hierzu
   sind Instrumente der Bauflächenaktivierung in partizipativen Verfahren
   einzuführen. Ein „Baukindergeld“ sollte es – wenn überhaupt –
   ausschließlich für die Erneuerung und Nachnutzung von bestehenden
   Wohnungen und Gebäuden geben, nicht für die weitere Zersiedlung von Agrar-
   und Naturland.

7. Die Liegenschaftspolitik der öffentlichen Hände muss grundlegend geändert
   werden. Der dauerhafte Gebrauchswert von Grund und Boden ist nicht nur
   gesellschaftlich, sondern auch ökonomisch viel größer als der kurzfristig
   erzielbare Marktwert. Statt Ausverkauf von öffentlichen Grundstücken,
   Wohnungsbeständen und Wohnungsunternehmen setzen wir auf:
   
   - den Aufbau von kommunalen, landes- und bundeseigenen Bodenfonds;
   
   - die Vergabe von Bodennutzungsrechten ausschließlich durch Erbbaurechte,
   
   - die Grundstücksvergabe nach Konzeptverfahren, bei denen städtebauliche,
   
   ökologische, soziale und kulturelle Kriterien sowie die Stärkung von
   kleinen und
   
   mittleren Unternehmen Vorrang haben vor dem erzielbaren Erbbauzins,
   
   - die Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte,
   
   - die Verpflichtung öffentlicher Unternehmen, Grundstücke, für die sie
   keinen Bedarf
   
   haben, zum Verkehrswert dem Bodenfonds ihres öffentlichen Eigentümers oder
   
   dem jeweiligen kommunalen Bodenfonds zum Vorkauf anzubieten.

8. Die Anforderungen an ökologisches Planen und Bauen stärken.
   DieMöglichkeiten, Bebauungspläne, Satzungen und Baugenehmigungen mit
   klimaschützenden, umwelt- und gesundheitsverträglichen Bauinvestitionen zu
   verbinden, müssen erweitert werden.

9. Die energetische Gebäudemodernisierung vorantreiben. Hier muss es endlich
   verbindliche Zielvorgaben zur CO2-Neutralität bis spätestens 2050 geben.
   30 Jahre sind ein angemessener Erneuerungszyklus für Bauinvestitionen,
   auch für den Gebäudebestand. Aber bei längerem Zuwarten läuft uns die Zeit
   davon!

10. Die Förderung des langfristig und dauerhaft sozial gebundenen Wohnungsbaus
    ist als Daueraufgabe für alle wachstumsstarken Städte und Kommunen
    unabdingbar. Ebenso wie die Förderung von energetischer Modernisierung und
    Barrierefreiheit. Dies muss mit klaren Sozial- und Mietbindungen verknüpft
    werden. Die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ist von großer
    Bedeutung. Sie hat aber die Einschränkung der derzeitigen Steuervorteile
    für gewerbliche Wohnungs­unternehmen zur Voraussetzung. Grundsätzlich
    gilt: Bei allen Instrumenten sollte nicht schematisch auf private
    Immobilienverwertungsrechte versus kommunale, gleich soziale und
    gemeinnützige Wohnungswirtschaft gesetzt werden sondern auf (kleinteilige)
    Eigentümervielfalt, Vielfalt der Wohn- und Lebensformen, soziale Mischung
    und Nutzungsmischung. Denn dies zusammen mit guter Infrastruktur,
    Stadtnatur, Spiel, Sport und Erholung macht urbanes Leben aus.