Änderungsantrag zu A1: Inhaltliches Stichpunktepapier zum Grundsatzprogramm - Schwerpunkt Bodenpolitik (Planungs-, Bau- und Wohnungspolitik) stellen

A. Anstehende Aufgaben und Probleme:

Die Konzentration von Wirtschaftsmacht und die Finanzialisierung von Grundeigentum verstärken soziale und räumliche Ungleichheiten, behindern den Klima- und Umweltschutz und gefährden das historische Erbe unserer Städte und Dörfer. Das macht neue politische Antworten in der Bodenpolitik notwendig, die Grundlage für Raumordnung und Stadtentwicklung und eine bessere Wohnungs- und Mietenpolitik ist. Im Wesentlichen geht es um folgende Probleme und Herausforderungen:

1. Fortschreitende sozialräumliche Polarisierung: Marktkonzentration führt auch zu räumlicher Konzentration. Wachstumsstarken Großstadtregionen stehen anders strukturierte Dörfer, Klein- und Mittelstädte gegenüber. Die einen suchen Antworten auf Bevölkerungszuwachs, steigende Mieten und Wohnungsbedarf für mittlere und untere Einkommensschichten. Die anderen kämpfen gegen Leerstand und Verfall, gegen den Verlust von Gewerbe und Handel, Schule und Gesundheitsversorgung. Die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse und ein angemessener Infrastrukturzugang (ÖPNV, Internet, Kultur) sind nicht mehr gewährleistet.

2. Veränderte Grundeigentümerstrukturen: In den großen Städten haben sich die Grundeigentumsverhältnisse stark verändert. Natürlich ist nach wie vor ein Großteil des Grundbesitzes in Privathand, aber Finanzinvestoren, Fonds und Aktiengesellschaften bestimmen in starkem Maße die städtischen Immobilienpreise und Wohnungsmärkte. Städtische Bodenrenditen werden heute mehr als Hebel für schnelle und maximale Kapitalverwertung genutzt und weniger auf langfristigen Werterhalt ausgerichtet. Das gefährdet die altersgerechte und energetische Modernisierung des städtebaulich wertvollen Gebäudebestandes.

3. Landgrabbing: In ländlichen Regionen insbesondere in Ostdeutschland wird viel Spekulation mit Landwirtschaftsflächen betrieben. Die Zahl der inhaberbetriebenen Agrarbetriebe sinkt. Die Zahl der Großbetriebe mit Monokulturen und Massentierhaltung steigt, obwohl es mit den Grundstücksverkehrsgesetzen Begrenzungsinstrumente auf Länderebene gibt. Hier sollten alle Länder an einem Strang ziehen und Agrarstrukturgesetze, wie Grüne sie beispielsweise in Niedersachsen und Brandenburg entwickelt haben, versuchen durchzusetzen.

4. Ungleiche Relation von Einkommens- und Mietenentwicklung: Während die Lohnentwicklung sich bis 2010 zwischen Null und höchstens 3% brutto (!) bewegte, seit 2011 immerhin zwischen 3 und 4%, gewährt das Mietrecht prinzipiell 5% jährliche Nettomietsteigerung und setzt Neuvertragsmieter trotz Mietpreisbremse besonders hohen Mietforderungen aus. Modernisierungen dürfen immer noch mit 11% auf die Mieten umgelegt werden. In strukturschwachen Regionen können Eigentümer diese Rechte oft nicht maximal nutzen. Umso mehr tun dies die Investoren in den wachstumsstarken Regionen. Die durchschnittliche Wohnkostenbelastung lag1990 bei 20%, sie stieg bis 2015 auf 36% bruttowarm (Statistisches Bundesamt). Alleinstehende und Haushalte mit niedrigem Einkommen müssen vielfach zwischen 40 und 50% ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben.

5. Die politische Privilegierung des Grundeigentums verstärkt die gesellschaftlichen Ungleichheiten. Der Staat bevorzugt nicht nur das selbstgenutzte Wohneigentum sondern auch größeres privates Immobilienvermögen und die gewerbliche Wohnungswirtschaft. Zugang zum deutschen Grundstücksmarkt haben nicht nur EU-Bürger sondern Investoren aus aller Welt, was auch dubiose Geschäftemacher anzieht. Italienische Mafiosi, afrikanische Potentaten, russische und chinesische Oligarchen stecken ihre Gelder hier gerne in Core-Immobilien. Der Begünstigung des Grundeigentums im Steuer-, Miet-, Planungs- und Gesellschaftsrecht steht zu wenig Mitverantwortung für das Allgemeinwohl gegenüber.

6. Artikel 14 GG: „Eigentum ... soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Intransparente Eigentümerstrukturen, zu wenig Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen und fehlender Standortwertausgleich machen Immobilieneigentum zum Renditeobjekt zulasten lebenswerter Städte. Große Immobilieneigentümer verschaffen sich eine durch öffentliche Investitionen gesicherte, auflagenlose Rendite, die nur gering oder gar nicht besteuert wird. Das Grundgesetz fordert vom Gesetzgeber in Art. 14 (2) ausdrücklich eine Sicherung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Bisher ist der Gesetzgeber dieser Verpflichtung nicht nachgekommen. Hier liegt dringender politischer Handlungsbedarf – und zwar mehr als die heute gebräuchliche Placebo- oder Symptombehandlungs-Politik. Ferner bedarf es auch einer Änderung der §§93, 94 BGB.

7. Falsche Wohnungs- und Liegenschaftspolitik: Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde 1989 abgeschafft. Die Bindungen der Sozialwohnungsbestände sind überwiegend ausgelaufen. Viele öffentliche Wohnungsbestände wurden an Finanzinvestoren verkauft. Überschuldete Kommunen haben oft auch ihre Grundstücke nach Höchstpreisverfahren privatisiert ebenso wie der Bund dies tut. Nicht nur Niedrigzinsen sondern auch das Mietrecht und das Recht auf Eigentumsumwandlung forcieren den Run auf die Kapitalverwertung städtischer Immobilien. Das Sichern und Schaffen von bezahlbaren und sozial gebundenen Wohnungen in den wachstumsstarken Stadtregionen wird eine Daueraufgabe.

8. Der Verlust der sozialen und städtebaulichen Steuerungsfähigkeit von Städten und Kommunen: Viele Städte und Gemeinden sind anhaltend finanz- und handlungsschwach. Das neoliberale Prinzip des „schlanken Staats“ hat zum Ausverkauf elementarer öffentlicher Gemeingüter geführt und kommunale Handlungsspielräume eingeschränkt. Investoren nutzen den Boden zur Kapitalverwertung, ohne einen angemessenen Beitrag zu den kommunalen Infrastrukturen und zum Gemeinwohl zu leisten. Es geht darum, staatliche und kommunale Handlungsfähigkeiten zurückzugewinnen und von der Immobilienwirtschaft mehr Gemeinwohlorientierung und Sozialpflichtigkeit einzufordern. Eine Gemeindefinanzreform, die den Kommunen Chancen auf mehr eigenständige Steuereinnahmen gibt, ist überfällig.

9. Zu geringe Fortschritte beim Bodenschutz, Umwelt- und Klimaschutz: Die wichtigsten ökologischen Anforderungen an Gebäudebestand und Neubau, Städte- und Siedlungsbau sind die Senkung des Siedlungsflächenverbrauchs, die Optimierung der Energieeffizienz bei Bestand und Neubau und der Einsatz von gesunden, umwelt- und klimaschützenden Baustoffen, Bautechniken und regenerativen Energien.

B. Stellenwert des Themas in der bündnisgrünen Partei

Die Themen Wohnungspolitik, Stadt- und Regionalentwicklung hatten in unserer Partei bislang immer nur untergeordnete Bedeutung. Bodenpolitik ist noch gar kein Thema. Erst jetzt entsteht wegen der anhaltenden Immobilienspekulation hier Diskussions- und Handlungsbedarf.

Das besondere Problem unserer Partei ist, dass wir sehr diffus in unserer sozio-ökonomischen Grundhaltung sind. Die Spanne reicht von entschiedenen Wachstumskritikern bis zu ebenso entschiedenen Anhängern der globalen Kapitalverwertung, die es nur für die ökologische Modernisierung zu gewinnen gilt. Parteien brauchen aber eine für die Bürger*innen klar erkennbare sozio-ökonomische DNA. Eine ökologische DNA allein reicht nicht aus. Nachhaltigkeit muss ökonomisch, sozial und ökologisch buchstabiert werden. Hier fehlt uns die Erkennbarkeit. Das werden wir angehen müssen, wollen wir in breiteren Schichten der Bevölkerung Fuß fassen.

C. Was folgt daraus für bündnisgrüne Grundsätze und konkrete Schritte?

Wir müssen die politische Diskussion um die Sozialpflichtigkeit des Grundeigentums offensiv führen und konkrete Forderungen dazu insbesondere im Miet-, Steuer-, Gesellschafts- und Planungsrecht erarbeiten. Dazu in Stichpunkten wichtige Forderungen, für die es noch vielfachen Diskussionsbedarf gibt (Stand Juni 2018):

1. Grundeigentumsverhältnisse müssen transparent sein. Die wirtschaftlich berechtigten Eigentümer müssen nachvollziehbar sein. Steuerhinterziehung und anonymisiertes, in Briefkästen verstecktes Grundeigentum muss geahndet und unterbunden werden.

2. Das Mietrecht und das Recht auf Eigentumsumwandlung dürfen keine Spekulationsanreize bieten. Mieterhöhungen, Mietspiegelfortschreibungen, Modernisierungsumlagen und Neuvertragsmieten dürfen keine gesetzlich gewährten Preistreiber sein. Wir brauchen eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit.

3. Auch kleine und mittlere Unternehmen brauchen besseren mietrechtlichen Schutz. Dafür sollten – zumindest für größere Städte - Gewerbemietspiegel analog zum Wohnungsmietrecht eingeführt werden. Alternativ ist auch das in Frankreich geltende Gewerbemietrecht denkbar.

4. Die steuerrechtliche Privilegierung von Erträgen aus Grundeigentum muss eingeschränkt werden. Veräußerungsgewinne aus privatem Immobilienvermögen, das über das selbstgenutzte Wohneigentum hinaus geht, sind angemessen zu besteuern. Wohnungsunternehmen, die keiner Gemeinwohlverpflichtung unterliegen, dürfen nicht länger von der Gewerbesteuer befreit werden. Die steuerliche Abschreibung von spekulativem Leerstand muss eingeschränkt werden. Die Grundsteuer ist als Bodenwertsteuer auf Grundlage der Bodenrichtwerte auszugestalten. Die Grundsteuer darf dann aber auch nicht weiter als Betriebskosten auf die Miete umgelegt werden, da sie bereits mit der Miete entgolten wird. Es ist klar, dass hierzu Übergangsregelungen erforderlich sind um Härten zu vermeiden. Das Vererben und Schenken von Grundeigentum über den Eigenbedarf hinaus muss angemessener besteuert werden als bislang.

5. Das kommunale Planungsrecht (BauGB) ist fortzuschreiben. Grundeigentümer sollen der Kommune Teile der planungsrechtlichen Bodenwertsteigerung für Investitionen in die sozialen Infrastrukturen abgeben. Bei Wohnungsbauvorhaben muss die Kommune auch das Recht haben, die Bauherren zu verpflichten, anteilig öffentlich geförderte Sozialwohnungen und/oder privat finanzierte bezahlbare Wohnungen zu erstellen.

6. Der Siedlungsflächenverbrauch muss eingeschränkt werden. Dafür könnte die Ausweisung von neuem Bauland auf Agrar- und Naturflächen mit der Verpflichtung zur entsprechenden Renaturierung von Boden andernorts verbunden werden. Damit würde der naturschutzrechtliche Ausgleich ergänzt und deutlich ausgeweitet. Gleichzeitig soll eine angemessene Innenverdichtung in den besiedelten Bereichen organisiert werden. Hierzu sind Instrumente der Bauflächenaktivierung in partizipativen Verfahren einzuführen. Ein „Baukindergeld“ sollte es – wenn überhaupt – ausschließlich für die Erneuerung und Nachnutzung von bestehenden Wohnungen und Gebäuden geben, nicht für die weitere Zersiedlung von Agrar- und Naturland.

7. Die Liegenschaftspolitik der öffentlichen Hände muss grundlegend geändert werden. Der dauerhafte Gebrauchswert von Grund und Boden ist nicht nur gesellschaftlich, sondern auch ökonomisch viel größer als der kurzfristig erzielbare Marktwert. Statt Ausverkauf von öffentlichen Grundstücken, Wohnungsbeständen und Wohnungsunternehmen setzen wir auf:
   - den Aufbau von kommunalen, landes- und bundeseigenen Bodenfonds;
   - die Vergabe von Bodennutzungsrechten ausschließlich durch Erbbaurechte,
   - die Grundstücksvergabe nach Konzeptverfahren, bei denen städtebauliche,
   ökologische, soziale und kulturelle Kriterien sowie die Stärkung von kleinen und
   mittleren Unternehmen Vorrang haben vor dem erzielbaren Erbbauzins,
   - die Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte,
   - die Verpflichtung öffentlicher Unternehmen, Grundstücke, für die sie keinen Bedarf
   haben, zum Verkehrswert dem Bodenfonds ihres öffentlichen Eigentümers oder
   dem jeweiligen kommunalen Bodenfonds zum Vorkauf anzubieten.

8. Die Anforderungen an ökologisches Planen und Bauen stärken. DieMöglichkeiten, Bebauungspläne, Satzungen und Baugenehmigungen mit klimaschützenden, umwelt- und gesundheitsverträglichen Bauinvestitionen zu verbinden, müssen erweitert werden.

9. Die energetische Gebäudemodernisierung vorantreiben. Hier muss es endlich verbindliche Zielvorgaben zur CO2-Neutralität bis spätestens 2050 geben. 30 Jahre sind ein angemessener Erneuerungszyklus für Bauinvestitionen, auch für den Gebäudebestand. Aber bei längerem Zuwarten läuft uns die Zeit davon!

10. Die Förderung des langfristig und dauerhaft sozial gebundenen Wohnungsbaus ist als Daueraufgabe für alle wachstumsstarken Städte und Kommunen unabdingbar. Ebenso wie die Förderung von energetischer Modernisierung und Barrierefreiheit. Dies muss mit klaren Sozial- und Mietbindungen verknüpft werden. Die Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit ist von großer Bedeutung. Sie hat aber die Einschränkung der derzeitigen Steuervorteile für gewerbliche Wohnungs­unternehmen zur Voraussetzung. Grundsätzlich gilt: Bei allen Instrumenten sollte nicht schematisch auf private Immobilienverwertungsrechte versus kommunale, gleich soziale und gemeinnützige Wohnungswirtschaft gesetzt werden sondern auf (kleinteilige) Eigentümervielfalt, Vielfalt der Wohn- und Lebensformen, soziale Mischung und Nutzungsmischung. Denn dies zusammen mit guter Infrastruktur, Stadtnatur, Spiel, Sport und Erholung macht urbanes Leben aus.