A2-006: Mietrecht sozial gestalten – gegen Verdrängung und soziale Spaltung!

Mietrecht sozial gestalten – gegen Verdrängung und soziale
Spaltung!

Mit 43 Millionen Wohnungen hat Deutschland eigentlich eine gute Wohnversorgung.
Aber der Wohnraum ist sehr ungleich verteilt. Die Wohnversorgung ist Spiegel und
Teil der zunehmenden sozialen und der sozial-räumlichen Ungleichheit. Während
ein Teil der Bevölkerung in großzügig bemessenen und übergroßen Wohnungen lebt, finden andere
keine Wohnung und ächzenleiden unter zu hohen Mieten. Und während in den
wirtschaftsstarken Städten und Regionen bezahlbare Wohnungen dringend gesucht
werden, stehen in strukturschwachen Regionen Häuser leer.

Mehr als die Hälfte der Bevölkerung wohnt zur Miete. Doch insbesondere in den
Städten wurden die Mieten in den letzten 15 Jahren massiv erhöht. Über 3
Millionen Haushalte – vor allem Rentner*innen, Alleinerziehende und Studierende
– müssen mehr als 40% oder 50% ihres Nettoeinkommens für die monatliche
Kaltmiete ausgeben.

Das Recht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen ist als Teil der
Daseinsvorsorge zu verstehen. Wir wollen nicht, dass immer mehr Haushalte einen
immer größeren Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten ausgeben müssen! Wir
wollen nicht, dass Menschen Angst davor haben, ihre Wohnung zu verlieren und ihr
angestammtes Wohnviertel verlassen zu müssen. Mietsteigerungen dürfen die
allgemeine Einkommensentwicklung nicht weiter übersteigen. Der Missbrauch des
Mietrechts muss konsequent geahndet werden und die Mieter müssen in der
Durchsetzung ihrer Rechte besser informiert und unterstützt werden.

Die politische Blockade von wirksamen Mietrechtsreformen belastet nicht nur
immer mehr Mieterhaushalte und auch Käufer von Wohneigentum. Sie trifft auch die
öffentlichen Haushalte und damit die Steuerzahler*innen. 2023 betrugen die
öffentlichen Mittel für die Kosten des Unterhalts (KdU) und für Wohngeld rund 20
Milliarden Euro und es muss mit weiter steigenden jährlichen Kosten gerechnet
werden. Dagegen ist die Förderung des Bundes für den Sozialen Wohnungsbau mit
3,5 Milliarden €/Jahr für die Jahre 2025 bis 2027 sehr viel bescheidener. Die
drastischen Mietsteigerungen zwingen bald wieder zu Rentenerhöhungen,
Lohnsteigerungen und größeren BAföG-Subventionen. Verantwortliche
Mietrechtsreformen liegen darum auch im Interesse einer soliden öffentlichen
Haushaltspolitik.

Teile der Bundesregierung setzen aber einseitig auf intensivierten Neubau
verbunden mit einer Senkung der notwendigen Klimaschutzinvestitionen. So soll
die Schieflage der Wohnungsversorgung zurechtgerückt werden. Gleichzeitig wird
versprochen, dass mit zusätzlichem Wohnungsbau die Bestandsmieten wieder sinken
oder zumindest stabilisiert würden. Bezahlbarer Neubau ist in wachsenden Städten
wichtig, sollte gemeinwohlorientiert und möglichst umweltfreundlich als An- und
Aufbau mit der notwendigen energetischen Bestandserneuerung verbunden werden.
Neubau kann aber bezahlbare Wohnungs­bestände nicht ersetzen und darf nicht als
Vorwand dienen, den nach wie vor drastischen Mietsteigerungen im Wohnungsbestand
freien Lauf zu lassen. Denn kein Neubau wird die 23 Millionen Mieterhaushalte
vor der nächsten Mieterhöhung bewahren. Dazu sind beherzte Reformen im Mietrecht
unabdingbar.

Mieten dürfen nicht schneller steigen als die allgemeinen
Einkommen

Das wichtigste Potenzial für bezahlbares Wohnen ist der Wohnungsbestand. Und das
wichtigste Instrument für den Erhalt bezahlbarer Wohnungen ist das Mietrecht.
Die Struktur des geltenden Mietrechts ist gut, notwendig sind jedoch soziale
Obergrenzen für Mietsteigerungen:

• Das Recht auf angemessenes und bezahlbares Wohnen ist ein Grundrecht! Wir
  fordern, dass das Recht auf bezahlbares Wohnen im Grundgesetz verankert
  wird.

• Ermöglichung eines Mietenstopps in angespannten Wohnungsmärkten: Damit
  schnell ein wirksames Instrument zur Verfügung steht, halten wir für
  Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Ermöglichung eines Mietenstopps
  verankert in der Bundesgesetzgebung für unabdingbar. Wir wollen für
  Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt, dass die Länder einen
  Mietenstopp für 5 Jahre erlassen können und so bei Neuvermietungen in
  bestehenden Gebäudennicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
  hinausgegangen werden kann.

• Die Mietpreisbremse muss endlich angezogen und unnötige Ausnahmen
  abgeschafft werden: Wir fordern, dass die Mietpreisbremse nicht auslaufen
  darf und als ein dauerhaftes Instrument ins Mietrecht integriert werden
  muss. Ausnahmen wie bei teurer Vorvermietung und umfassender Sanierung
  sollen nicht mehr zulässig sein. Verstöße gegen die Mietpreisbremse sind
  als Ordnungswidrigkeit zu ahnden. Es sind derzeit die Länder, die darüber
  entscheiden, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt, so dass sehr
  viele Kommunen trotz angespanntem Wohnungsmarkt dieser nicht unterliegen.
  Wir wollen analog zur Kappungsgrenze, dass die Mietpreisbremse zukünftig
  auf Bundesebene für alle Wohnungsmärkte zeitlich unbegrenzt gilt und diese
  bei Neuvermietungen erlaubt nur bis zu 10% über die ortsübliche
  Vergleichsmiete hinauszugehen.

• Mietsteigerungen sozialverträglich gestalten durch Senkung der
  Kappungsgrenze: Um den Mietanstieg auch bei bestehenden Mietverträgen
  stärker einzuschränken, wollen wir Mieterhöhungen auf maximal 2,5% pro
  Jahr bzw. 7,5% in drei Jahren begrenzen. Diese Begrenzung soll für alle
  Wohnungsmärkte gelten.

• Obergrenzen für Indexmieten einführen: Indexmietverträge, welche an die
  Inflations­rate gebunden sind, sollen ebenfalls durch einen maximalen
  Mietanstieg von 2,5% pro Jahr gebremst werden.

• Angespannte Wohnungsmärkte auch als solche deklarieren: Die Verfahren zur
  Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes wollen wir so gestalten,
  dass in Kommunen angespannte Wohnungsmärkte bei Erfüllung der Kriterien
  tatsächlich als solche deklariert werden. Viele kleinere Kommunen in
  Ballungsräumen fallen aktuell nicht unter diese Regelung, obwohl sie unter
  einem angespannten Wohnungsmarkt leiden. Die Möglichkeit der Länder
  angespannte Wohnungsmärkte zu deklarieren soll über 2026 hinaus dauerhaft
  gegeben sein, denn die angespannten Wohnungsmärkte werden nicht in zwei
  Jahren verschwinden.

• Mietwucher unterbinden: Flankierend zur Verstetigung der Mietpreisbremse
  wollen wir den §5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch stärken, um überhöhte Mieten
  besser ahnden zu können. Zudem soll Mietwucher nach § 291 StGB nicht erst
  ab Preisen von 50% über ortsüblicher Vergleichsmiete, sondern bereits ab
  30% vorliegen.

• Die Vermietung von möblierten Wohnungen regulieren: In den Metropolen
  machen möblierte Wohnungen bereits rund ein Drittel des Angebots auf dem
  Wohnungsmarkt aus.Wir wollen uns dafür einsetzen, dass möblierte Wohnungen
  wieder dem regulären Mietenmarkt zugeführt werden. Deshalb soll die
  Vermietung möblierter Wohnungen endlich reguliert werden, indem bei
  möblierter Vermietung nur ein zeitlich befristeter, getrennt von der Miete
  ausgewiesener Zuschlag für die Möblierung erhoben werden kann. Für die
  Miete selbst müssen Mietpreisbremse und allgemeines Mietrecht gelten. Die
  Pflicht zur Offenlegung des Möblierungszuschlages im Mietvertrag sollen
  eingeführt werden. Geschäftsmodelle, die allein das Ziel der Vermietung
  überteuerter Wohnungen haben, müssen eingeschränkt werden. Häufig wird bei
  der Vermietung möblierter Wohnungen außerdem der vorübergehende Gebrauch
  behauptet, um so die Mietpreisbremse zu umgehen. Für den vorübergehenden
  Gebrauch müssen objektive Kriterien definiert werden, die im Fall einer
  Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch im Mietvertrag ausdrücklich
  genannt werden müssen. Wir wollen zudem prüfen, ob zeitlich begrenzte
  möblierte Wohnungen den regulären Kriterien einer Wohnnutzung entsprechen.
  Denn für andere Nutzungsformen wie kommerzielle oder hotelähnliche
  Nutzungen bedarf es der Genehmigung.

• Grundsteuer aus dem Betriebskostenkatalog entfernen: Durch Änderung der
  Betriebskostenverordnung wollen wir sicherstellen, dass die Grundsteuer
  nicht länger auf die Mieter*innen umgelegt werden kann und bei
  Nebenkostenabrechnungen wollen wir für mehr Transparenz sorgen.

• Die Modernisierungsumlage muss bezahlbar sein: Wir streben an die
  Modernisierungsumlage weiter zu senken, statt heute acht Prozent der
  Kosten sollen höchstens vier Prozent im Jahr auf die Miete umgelegt werden
  dürfen, jedoch nicht mehr als 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die
  Berechnung der Umlage soll dabei die Höhe der beantragbaren öffentlichen
  Fördermittel berücksichtigen, um einen Anreiz für die Vermieter*innen zu
  schaffen sie auch in Anspruch zu nehmen. Energetische Modernisierungen
  sollen gerecht auf den Schultern von Vermieter*innen, Mieter*innen und dem
  Staat in Form eines Drittelmodells verteilt werden und warmmietenneutral
  möglich sein. Durch ein Klimageld wollen wir einkommens­schwache
  Mieter*innen schützen und warmmietenneutrale Modernisierung ermöglichen.
  Im Rahmen des GEG wurde eine neue Modernisierungsumlage für Heizungen
  eingeführt. Der Vermieter kann seine Kosten mit 10% umlegen, sofern er
  eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt. Damit gehen wir einen ersten
  Schritt, um einen Anreiz für die Nutzung von Fördermitteln zu geben und
  die absoluten Kosten für die Mieter*innen zu senken. Die Umlage der Kosten
  einer neuen Heizung auf die Miete ist auf 50 Cent pro Quadratmeter und
  Monat begrenzt, unabhängig davon, ob der Vermieter eine staatliche
  Förderung in Anspruch nimmt oder nicht. Diese Regelungen des GEG
  unterstützen wir, damit die Wärmewende uns gemeinsam gelingt.

Wir wollen, dass geltendes Mietrecht auch umgesetzt wird!

Zur Durchsetzung der Mietbegrenzung sind verbindliche Mietspiegel notwendig. Der
Mietspiegel setzt sich derzeit aus den neuen Mietverträgen der letzten 6 Jahre
zusammen. Dies führt dazu, dass bei starken Mietsteigerungen auch günstige
Mieten bald stark angehoben werden können. In einigen Kommunen gibt es überhaupt
keinen qualifizierten Mietspiegel. Aber nur damit können Mieter*innen die Höhe
der ortsüblichen Miete und damit ihre Rechte überhaupt verlässlich bestimmen.
Der aktuelle Koalitionsvertrag sieht vor qualifizierte Mietspiegel für Kommunen
ab 100.000 Einwohnern verpflichtend zu machen und zudem sind seit Mitte 2022
einfache Mietspiegel verpflichtend für Kommunen ab 50.000 Einwohnern. Neben der
Stärkung des Systems der Mietspiegel wollen wir behördliche Durchsetzungs- und
Sanktionsbefugnisse stärken. Wir wollen das Mietrecht weiterentwickeln, aber
auch für die Durchsetzbarkeit bestehenden Gesetzes sorgen.

• Mietbegrenzung kann nur mit wirksamen Mietspiegeln funktionieren: Auch in
  Kommunen unter 50.000 Einwohnern sollen einfache Mietspiegel bestehen,
  wenn diese in angespannten Wohnungsmärkten sind. Wir wollen die
  Mietverträge der letzten 20 Jahre für die Berechnung des Mietspiegels
  berücksichtigen. Dort wo es qualifizierte oder einfache Mietspiegel gibt,
  sollen diese verpflichtend als Mieterhöhungsinstrument genutzt werden,
  damit künftig nicht mehr auf Basis von teureren Vergleichswohnungen
  Mieterhöhungen begründet werden können. Wir wollen Kommunen bei der
  Erstellung von Mietspiegeln finanziell entlasten und ihnen ermöglichen
  sich über einen Zweckverband mit anderen Gemeinden zu organisieren, um
  gemeinsam eine Mietspiegelerhebung beauftragen zu können. Zur
  Fortschreibung von Mietspiegeln soll der Mietenindex oder ein
  Verbraucherpreisindex über die letzten 20 Jahre verwendet werden oder
  weiterhin das Stichprobenverfahren möglich sein.

• Kommunale Wohnungsämter zur Mieterberatung und Mietpreisprüfung stärken:
  Mit der Durchsetzung der Mietbegrenzung werden die Mieter*innen jedoch
  allein gelassen. Wir wollen eine wirksame Überprüfung durch
  Mietpreisstellen ermöglichen und die Auskunftsverpflichtungen der
  Vermieterseite weiter nachschärfen. Damit mehr Klarheit über die
  Eigentumsverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt geschaffen werden kann und
  damit der Mieter- und Wohnraumschutz behördlich besser umgesetzt werden
  kann, wollen wir die Einführung von Miet- und Wohnungskatastern
  unterstützen. Um den Schutz von Mieter*innen zu stärken, bedarf es zudem
  kostenfreier Mieter*innenberatungen, um Wissen über die eigenen Rechte zu
  vermitteln und Informationen zur rechtlichen Durchsetzung bereitzustellen.
  Einkommensschwache Haushalte sollten zudem Zuschüsse zu den Beiträgen zu
  Mietervereinen erhalten.

Kündigungsschutz stärken, Wohnungspolitik verantwortungsvoll
gestalten

Zur Eigentumsumwandlung oder Vermietung an wohlhabendere Mieter*innen werden
immer mehr Bestandsmieter gekündigt und verdrängt. Kündigungen führen zunehmend
zu Wohnungs- oder gar Obdachlosigkeit – selbst bei Familien mit Kindern. Mit
einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit wollen wir gemeinwohlorientiertes Wohnen
und kommunalen, genossenschaftlichen und frei gemeinnützigen Wohnungsbau
umfassend fördern.

• Wir wollen den Kündigungsschutz stärken und die Umwandlung von Miet- in
  Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stoppen:
  Eigenbedarfskündigungen sollen wesentlich erschwert werden, die
  Kündigungsfrist sollte verlängert und die Kriterien für den Eigenbedarf
  gesetzlich geregelt werden. Der Personenkreis, für den Eigenbedarf als
  Kündigungsgrund geltend gemacht werden kann, sollte eingeschränkt und die
  Geltendmachung des Eigenbedarfs an den Nachweis der tatsächlichen Nutzung
  durch die entsprechenden Personen gebunden werden. Nur der Vermieter und
  Verwandte ersten Grades sollen als berechtigter Personenkreis gelten. In
  angespannten Wohnungsmärkten sollen Eigenbedarfskündigungen so möglichst
  ausgeschlossen werden. Die nur bis 31.12.2025 gültige Genehmigungspflicht
  bei Umwandlungen von Mietwohnungen zu Eigentum muss unbedingt noch in
  dieser Legislaturperiode entfristet werden und dauerhaft gelten.

• Die Schonfrist als ein zentrales Schutzinstrument für Mieter*innen: Gerät
  ein*e Mieter*in Zahlungsverzug und erhält deswegen die Kündigung, soll er
  oder sie die Möglichkeit haben, die Kündigung durch Nachzahlung
  abzuwenden. Durch die Zahlung der ausstehenden Miete innerhalb der
  Schonfrist sollen alle Kündigungen abgewendet werden. Die Schonfrist muss
  ein zentrales Schutzinstrument für Mieter*innen werden. Auch wer
  berechtigt vom Mietminderungsrecht bei Mängeln in der Wohnung Gebrauch
  macht, soll keine Angst haben müssen seine Wohnung zu verlieren.

• Den Milieuschutz und das Zweckentfremdungsverbot stärken: Der Milieuschutz
  muss als Schutz vor Verdrängung wieder durch ein wirksames Vorkaufsrecht
  und wirksame Abwendungsvereinbarungen gestärkt werden. Wir möchten
  Erleichterungen für den Erlass einer Milieuschutzsatzung realisieren. Die
  Länder müssen das Instrument gegen die Wohnraumzweckentfremdung nutzbar
  machen, um gegen die Umnutzung von Wohnungen für Ferienwohnungen und
  Kurzzeitvermietung, gewerbliche (Wohn-) Nutzung, Leerstand und
  Wohnraumabrisse vorgehen zu können.

• Maßnahmen gegen Wohnungs- und Obdachlosigkeit: Wir wollen, dass für alle
  Menschen ein Zugang zum Wohnungsmarkt besteht. Mit ortsbezogenen
  Maßnahmenkatalogen, geschützten Wohnungsmarktsegmenten und Housing First-
  Projekten wollen wir gegen Wohnungs- und Obdachlosigkeit vorgehen. Alle
  Instrumente, die geeignet sind das Risiko für Wohnungs- und
  Obdachlosigkeit durch wirksame Prävention zu verringern und angemessene
  Wohnungsangebote für Wohnungs- und Obdachlose zu schaffen, müssen
  eingesetzt werden.

• Prüfung von Möglichkeiten des Wohnungstausches im Mietrecht: Gerade in
  Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wäre ein gesetzlich verankertes
  Recht auf Wohnungstausch zu den jeweiligen Bestandsmieten wichtig, um
  Haushalten, die sich verkleinern oder vergrößern wollen, gerecht zu werden
  und den Zugang zu angemessenem Wohnraum zu ermöglichen.

• Die neue Wohngemeinnützigkeit stärken: Zu einer neuen
  Wohngemeinnützigkeit, die eine echte Dynamik für bezahlbares Wohnen im
  Neubau wie im Bestand auslöst, gehören neben Steuererleichterungen auch
  substanzielle Investitionszulagen durch Bund und Länder. Wir möchten die
  Förderung nicht nur für wenige gemeinnützige Träger, sondern auch für
  Genossenschaften und öffentliche Wohnungsunternehmen ermöglichen.

• Auch Gewerbemieter*innen brauchen Schutz und klare Regeln: Auch für
  Gewerbe­mieter*innen sind Mietschutzregelungen notwendig, auch um
  lebendige gemischte Quartiere zu erhalten. Das ist für die wirtschaftliche
  Stabilität und die Zukunftsplanung von kleinen und mittleren Unternehmen
  (KMUs) oft sehr wichtig. Zudem sollen Unternehmen dringend notwendige
  Investitionen in den Klimaschutz ermöglicht werden. Zumindest in
  Milieuschutzgebieten sollte ein echter Kündigungsschutz nach französischem
  Vorbild eingeführt werden, weil die soziale und kleine gewerbliche
  Infrastruktur für die Bewohnerschaft ebenso elementar ist wie bezahlbarer
  Wohnraum. Auch Gewerbemietspiegel und eine Mietpreisbremse für kleines
  Gewerbe wären dringend geboten.