A1: Mehr Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit bei der Regulierung und Besteuerung von Grund und Boden sowie des Immobilienmarktes

In Großstädten und wirtschaftlich starken Stadtregionen hat die Immobilienspekulation ein unerträgliches Ausmaß angenommen. Dramatische Kostensteigerungen für Wohnungs- und Gewerbemieter ebenso wie für Käufer*innen von Wohneigentum und Eigenheimen, die vielfache Verdrängung von Mietern*innen und Gewerbetreibenden und die soziale Segregation von Stadtteilen und Siedlungen sind die Folge. Der Wohnungsbedarf neu zuziehender Bevölkerungsgruppen wird durch die vielfache Verdrängung ansässiger Haushalte massiv erhöht. Wohnluxus und Wohnungsnot stehen sich unvermittelt gegenüber. Die Frage nach der Sozialpflichtigkeit des (Grund-)Eigentums muss neu aufgerufen werden, denn der Boden ist kein marktwirtschaftlich vermehrbares Gut.

Da die Diskussion um Bodenpolitik und die Eindämmung von Immobilienspekulation gerade wieder belebt wird, geht es hier und heute nicht darum, konkrete Maßnahmen zu beschließen. Es geht viel mehr um die Aufforderung an unsere BAGen, die bündnisgrüne Bundestagsfraktion und letztlich unsere Partei insgesamt, gesetzgeberische Instrumente zu erarbeiten, die der bekannten grundgesetzlichen Forderung nach der Sozialpflichtigkeit des (Grund-)Eigentums endlich Geltung und Wirksamkeit verschaffen. Denn Nachhaltigkeit muss ökonomisch, sozial und ökologisch durchbuchstabiert werden, wollen wir in breiteren Schichten der Bevölkerung Fuß fassen. Unsere ökologische Grundhaltung reicht als Alleinstellungsmerkmal nicht mehr aus. Im sozio-ökonomischen Themenspektrum fehlt uns die Erkennbarkeit.

Zu Art.14 (2) GG

Das Bundesverfassungsgericht hat zur Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG Leitlinien formuliert: Boden darf nicht wie andere mobile Kapitalwerte behandelt werden, und aus der Eigentumsgewährleistung des Grundgesetzes lässt sich kein Recht auf größtmögliche Rendite aus einem Eigentumsobjekt, etwa einer Immobilie, herleiten:

„Der Satz „Eigentum verpflichtet“ steht so sehr im Zentrum des Art. 14 GG, nämlich in dessen Absatz 2, dass er leicht übersehen, zumindest vernachlässigt wird. Nach herrschender Meinung richtet sich „Eigentum verpflichtet“ hauptsächlich an den Gesetzgeber, wenn er Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmt, nicht an den Eigentümer selber. Er richtet sich aber auch an den Eigentümer selbst – nach Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG soll der Gebrauch des Eigentums „zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen“. Die klassischen Formeln des Bundesgerichtshofs („Sozialbindung“, Situationsgebundenheit“) können helfen, manche Dogmen im Bau- und Planungsrecht auf den Prüfstand zu stellen.“ (Fabian Thiel, Privatdozent Dr., Justus-Liebig-Universität Gießen, Lehrbeauftragter für Baurecht und Immobilienbewertung an der Frankfurt University of Applied Sciences, Frankfurt am Main in Raumplanung 197/4-2018)

Die bisher ergriffenen Maßnahmen im Mietrecht, bei der Zweckentfremdung, im Milieuschutz sind beispielsweise Instrumente zur Sozialbindung, sie reichen aber nicht aus.

Zu 1.: Gesellschaftsrecht, Transparenz, Geldwäsche, gewerbliche und private Grundstücksgeschäfte

Die Intransparenz des Immobilienmarktes und die Lücken im Grundbuch werden nicht nur durch das veraltete Gesellschaftsrecht, sondern auch durch die Share-Deal-Problematik verstärkt. Die gezielte Verschleierung von Eigentumsverhältnissen und die unzureichende Datenbasis erschweren die Bekämpfung von Geldwäsche, die Eindämmung von Steuergestaltung sowie die Regulierung von Spekulation und Blasenbildung.

Gerade aus der Share-Deal-Problematik ergeben sich eine Reihe von Fragen und Nachbesserungsbedarf bei den Transparenzanforderungen, die nur im Gesellschaftsrecht geändert werden können: Was im Todesfall, Änderung der Gesellschafter oder GF-Wechsel? Änderungen der Gesellschaft müssen daher in das Grundbuch übertragen werden. Es sollte einen öffentlich-rechtlichen Zugriff (Baugebot, Abrissgebot, Instandsetzungsgebot, Mietenabschöpfung, etc.) auf das Grundstück geben, wenn die Eigentümer*in nicht ermittelt, nicht erreicht werden kann. Anderweitig kann die Gerechtigkeitslücke bei der Grunderwerbssteuer kaum gelöst werden.

Ziel muss hier sein, anonymisierte Unternehmensformen unterbinden, damit Geldwäsche und Steuervermeidung verhindert wird.

Im Zuge der Einführung der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit oder auch auf dem Weg dorthin kann es u.U. sinnvoll sein für öffentliche oder private Wohnungsunternehmen eine neue Rechtsform zu schaffen, die den Gedanken der Gemeinnützigkeit ggf. schneller umsetzen lässt.

Die in diesem Antrag angesprochenen Steuern und Abgaben betreffen die Liegenschaften und daher sind In- und Ausländer davon gleichermaßen betroffen. Eine gesonderte Regelung hierzu scheint nicht angesagt.

Außerdem gilt es entschieden gegen unerwünschte Steuergestaltung vorzugehen und mehr Transparenz über mögliche Gestaltungsmodelle herzustellen. Der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung sollten über Modelle zur unerwünschten Steuergestaltung frühzeitig informiert sind, um zeitnah auf Reglungslücken reagieren zu können und so mehr Rechtssicherheit für alle beteiligten Akteure zu schaffen sowie mögliche Steuerausfälle gering zu halten. Eine Anzeigepflicht für sowohl nationale als auch grenzüberschreitende Steuergestaltungsmodelle kann hier einen entscheidenden Beitrag leisten. Die Umsetzung bedarf aber einer kritischen Begleitung und einer Prüfung hinsichtlich der Auswirkungen für bestehende und zukünftige Steuergestaltungmodelle im Immobiliensektor. Gleichzeitig müssen klare, auch nationale Maßnahmen gegen bekannt gewordene Steuervermeidungsmodelle ergriffen werden.

Ebenso fehlt weiter eine belastbare Datenbasis was den Einfluss von Immobilienspekulation auf Preisentwicklungen und Blasenbildungen angeht. Diese ist auch für eine informierte öffentliche Debatte über die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt wichtig sowie für den Gesetzgeber, um angemessen zu reagieren.

Es gibt erste Studien, die zeigen, dass gerade in Deutschland die Geldwäsche im Immobiliensektor zugenommen hat. Die Auswirkungen von Geldwäsche z.B. auf die Preisentwicklung am Wohnungsmarkt und das Gesamtvolumen sind aber noch wenig erforscht. Es gibt damit gute Gründe anzunehmen, dass die negativen Auswirkungen gemeinhin unterschätzt werden. Die Nationale Risikoanalyse (NRA) sollte die besondere Rolle des Immobiliensektors beleuchten und konkrete Lösungsvorschläge formulieren Dafür müssen Bund und Länder endlich ausreichend Ressourcen mobilisieren, um die Aufsicht, die Strafverfolgung und die bundesweite Steuerung zu stärken. en. Eine Gesamtstrategie für die Bekämpfung von Geldwäsche sollte dazu die strategischen Leitplanken für die nächsten Jahre setzen.

Zu 2.: Grunderwerbssteuer

Zu a) Share Deals

Die Grunderwerbssteuer kommt nicht der Kommune, sondern dem Land zu. Grunderwerbssteuer fällt nicht an, wenn die Immobilie in ein Unternehmen gesteckt wird (reguläre Objektgesellschaft oder auch eine anonymisierte ausländische Domizilgesellschaft - Offshore-Briefkasten) und als Unternehmen anteilig erworben wird. (Share Deal). Grunderwerbssteuer fällt hier nur an, wenn über 95% des Unternehmens von Dritten (also nicht von bisherigen Miteigentümern) gekauft werden. Die 5-Jahres-Regelung gilt nur für die Änderungen im Gesellschafterbestand von Personengesellschaften § 1 Abs. 2a GrEStG (siehe nächster Pkt.)

Aus Gründen der Steuergerechtigkeit ist es wichtig die Grunderwerbssteuer scharf zu stellen für alle Formen des Grunderwerbs.

Daher Absenkung der Erwerbgrenze von 95% auf 75% oder 50,1% mit einer quotalen Besteuerung oder quotale Besteuerung ab einer Erwerbgrenze von 30% ausschließlich für Wohnungsunternehmen (niederländisches Modell) oder sogar auf 25,1% (Sperrminorität)

Zu b) Antispekulationssteuer

Progressive Staffelung des Grunderwerbsteuertarifs als sogenannte Antispekulationssteuer: Die Grunderwerbsteuer ähnelt einer Finanztransaktionssteuer, die Sand ins Getriebe der Spekulanten streuen kann. Da der Wiederverkaufsanteil bei großen Wohnungsbeständen besonders hoch ist, würde eine progressive Besteuerung dem schnellen Weiterverkauf entgegenwirken. Auf diese Weise würden kurzfristige spekulative Geschäfte erschwert und die Preisdynamik entschleunigt. Für Käufer von mehr als 50 Wohneinheiten könnte sich der Tarif beispielsweise von 5 auf 19 Prozent erhöhen. Oder man führt ein Stufentarif nach Vorbild GBs nach Wert der Immobilie ein (bis zu 125.000 Pound 0%, dann ansteigend auf bis zu 12% ab 1.5 Mio. Pound)

Da Zersiedelung und Flächeninanspruchnahme ein zentrales ökologisches Problem ist, sollten wir den (spekulativen) Handel mit Grundstücken nicht auch noch fördern. Die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung von Beständen sollte unterstützt werden. Die Spekulation mit Beständen muss an anderer Stelle bekämpft werden (Share-Deal, Wohnungsgemeinnützigkeit und Gewerbesteuer, Planungs- und Baurecht). Eine Alternative wäre (auch) die Grunderwerbssteuer nach der Bebaubarkeit zu staffeln (siehe Grundsteuer). Ferner begünstigt eine solche Regelung dicht bebaute Grundstücke, auch eines unserer Ziele (Nachverdichtung).

Zu 3.+4.: Besteuerung von Veräusserungsgewinnen aus Immobilienverkäufen,
Erbschafts- und Schenkungssteuer

Derzeit geltende Freibeträge für Schenkung/Erbschaft:
Ehepartner 500 000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €. Die Freibeträge für Kinder und Enkel etc. können durch Schenkung nach 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Wohnungsgesellschaften werden unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich ebenso wie anderes Betriebsvermögen begünstigt. In der Folge können sie dann steuerfrei geerbt bzw. verschenkt werden (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. d. ErbStG n.F.)

Zu 5. Leerstand

Leerstandsteuer: die Stadt Vancouver führt ab 2018 eine zusätzliche Steuer von jährlich 1% auf alle "freien" Häuser in der Stadt ein. Die Leerstand-Steuer gilt mit wenigen Ausnahmen für alle Wohnimmobilien in Greater Vancouver, die weniger als 180 Tage im Jahr bewohnt sind.

Diese Abgabe könnte analog und zur Zweckentfremdung eingeführt und umgesetzt werden. Z.B. mit einem bestimmten Betrag pro qm Wohnfläche, der es unrentabel macht trotz Verlustzuweisung Wohnungen nicht zu vermieten. Es bedarf zur Erhebung und zur Höhe eines Beschlusses der Gebietskörperschaft, der sogar nach Lage gestaffelt sein kann. Dann kann sie auf Märkte mit derartigen Problemen beschränkt und entsprechend angepasst werden.

Eine Begrenzung der steuerlichen Verlustzuweisung bei fortgesetztem Leerstand dürfte schwer umzusetzen sein (Zuständigkeit der Finanzbehörden).

Zu 6.: Grundsteuer B

Besteuert werden Boden und Gebäude immer noch nach den Einheitswerten von 1964 (Westdeutschland) und den Einheitswerten 1935 (Ostdeutschland). Die derzeitige Regelung wurde vom Verfassungsgericht kassiert. Der Gesetzgeber muss bis 2023 eine Neuregelung in Kraft setzen mit max. Übergangszeit bis 31.12.2024. Die Steuer steht ausschließlich den Kommunen zu. Das Aufkommen aus der Grundsteuer B 2016: 13,3 Mrd. €. Siehe hier: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/08/PD17_-287_71231.html

Auf den Entscheidungsgang der Reform haben wir offenbar keinen großen Einfluss. Dennoch können wir einen Beschluss fassen und versuchen uns gegen die herrschende Meinung zu stellen. Derzeit zeichnet sich ab, dass die neue Grundsteuer eine Kombination aus Bodenwert (nach Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse) und einem administrierbaren Gebäude(wert-)faktor wird. Von den BAGen, die das Thema wiederholt diskutiert haben und regelmäßig in Wahlprogramme einbrachten, wird die Bodenwertsteuer, entweder nach Bodenrichtwerten oder nach Bebaubarkeit favorisiert.

Sehr viel entscheidender allerdings scheint es, die Grundsteuer aus den Betriebskosten der II. BerechnungsVO rauszubekommen bzw. zumindest die Umlage von weiteren Steigerungen zu verhindern. Ferner sollte es Härtefall- und Übergangsregelungen für Mieter und Vermieter geben, die hier allerdings nicht diskutiert werden können.

Die Grundsteuer wird von Eigentümerseite gerne als Vermögenssteuer bezeichnet, wird aber de facto und bei Wohnungsvermietung auch formal als Betriebskosten von den Nutzern / Mietern getragen - vom Eigentümer also nur bei Selbstnutzung. Sie ist jedoch mehr eine Art Infrastrukturnutzungssteuer oder -abgabe. Entscheidend für die Beurteilung ist der Steuergegenstand, der Grund und Boden und ggf. seine Nutzung.

Unabhängig vom konkreten Reformvorstoß zur Neuaufstellung der Grundsteuer wird es bei jeder Art von Reform zu Verschiebungen der Steuerlast kommen. Ziel sollte Aufkommensneutralität sein, auch um die Akzeptanz der Reform zu stärken. D.h. jedoch nicht, dass es nicht zu individuellen Belastungsverschiebungen kommen kann. Inwiefern die Kommunen hier steuernd eingreifen, liegt durch die Hebesatzautonomie in ihrer Hand. Daher wollen wir diese unbedingt erhalten. Ggf. könnte man das Hebesatzrecht um eine Möglichkeit zur Zonierung erweitern. Das hieße, dass in unterschiedlichen Stadtbereichen unterschiedliche Hebesätze festgelegt werden könnten.

Bei einem „aufkommensneutralen“ Grundsteuervolumen, das überwiegend von den Mietern aufgebracht wird, erscheinen die aktuellen Erwartungen, eine reine Bodenwertsteuer würde wirklich Einfluss auf Investorenentscheidungen haben, überzogen. Interessant wird es, wenn es um die Erhöhung von Grundsteuerhebesätzen nach einer Reform geht. Auch das Modell Grundsteuer C zur Mobilisierung von bebaubaren Flächen sollte neu durchdacht werden.

Eine Bodenwertsteuer, wie sie von Dik Löhr, NABU, Ottmar Edenhofer und www.grundsteuerreform.net, die auch von einigen grünen Bürgermeistern gezeichnet wurde ist umstritten. Die Grünen Finanzministerinnen lehnen bisher die Einführung einer Bodenwertsteuer aus Gründen des Paradigmenwechsels ab.

Bemessungsgrundlage für den Grund und Boden, – unabhängig vom Modell – könnten die Bodenrichtwerte (mittlerer Marktwert aus Transaktionen über mehrere Jahre) oder die (mögliche) Bebauung (Planungshoheit) sein. Diese Daten liegen den Kommunen vor bzw. können ohne allzu großen Aufwand ermittelt und in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden.

Mit einer Härtefallregelung (z.B. Eigentümer*innen mit geringem Einkommen wird die Steuer bis Verkauf/Erbfall gestundet) und Übergangslösungen (z.B. einmalige Mieterhöhung in Höhe der bisherigen Grundsteuer bei Herauslösung der Grundsteuer aus den umlegbaren Betriebskosten) könnte der Paradigmenwechsel sozial und wirtschaftlich verträglich gestaltet werden.

Jedoch: eine Grundsteuer, die einen Gebäudewert berücksichtigt, der nicht individuell ermittelt wird (z.B. durch Gutachten) wird letztendlich vor den Gerichten keinen Bestand haben, es sei denn er wird sehr niedrig, d.h. deutlich unterhalb des tatsächlichen Wertes angesetzt, denn dann klagt niemand.

Das BVerfG sagt zwar: „Je nach Art und Vielfalt der von der Steuer erfassten Wirtschaftsgüter wird eine gleichheitsgerechte Bemessung der Erhebungsgrundlage ohnehin oft nur durch die Verwendung mehrerer Maßstäbe möglich sein. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs darf sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, dabei aber deren verfassungsrechtliche Grenzen wahren müssen“.

Typisierungen und Pauschalisierungen im Gebäudebereich sind jedoch selten zielführend oder tragfähig, weil die Heterogenität und Individualität unserer Gebäude so erheblichen Schwankungen unterliegt, dass diese kaum mehr durch automatisierte Verfahren abgebildet werden können und vermutlich die verfassungsrechtlichen Grenzen nicht mehr gewahrt werden. Ein individuelle Ermittlung ist aber aus administrativen Gründen ausgeschlossen (ca. 40 Mio.WE plus Nichtwohngebäude), es bliebe nur die Selbsteinschätzung. Ferner hat das BVerfG gefordert, dass in regelmäßigen Abständen (z.B. 10 Jahre) die Werte aktualisiert werden müssen. Nach der Einführung der gegenwärtigen Regelung hätten sie auch schon alle 10 Jahre aktualisiert werden müssen, was die Finanzverwaltung bisher schon nicht geschafft hat. Warum sollte sie es heute schaffen? Ob die Arbeitsgruppe Automation des BMF tatsächlich, nachdem das Thema schon jahrelang bearbeitet wird, jetzt ein tragfähiges Modell liefert, darf bezweifelt werden.

Eine Vermögenssteuer, die wir ja fordern und einführen wollen und vermutlich recht hohe Freigrenzen haben wird, betrifft hingegen nur verhältnismäßig wenige Gebäude (vielleicht 4-10Mio.WE plus einige Nichtwohngebäude). Für diese können dann auch Gutachten erstellt werden, die den tatsächlichen Wert (z.B. Ertragswert, Verkehrswert) ermitteln.

Eine mögliche Härtefallregelung für natürliche Personen als Selbstnutzer oder als private Wohnungsvermieter bis zum Erbfall bzw. Verkauf der Liegenschaft schützt diese vor möglichen Verwerfungen durch einen Paradigmenwechsel.

Zu 7.: Gewerbesteuer

Nach §9 Pkt. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz kann die gewerbliche Immobilienwirtschaft auf Antrag ihren Ertrag aus der Verwaltungstätigkeit für eigenen Grundbesitz (Vermietungseinkünfte) und eigenes Kapitalvermögen von der Gewerbesteuer befreien lassen, soweit sie neben der Bewirtschaftung eigener Immobilien ausschließlich wohnungswirtschaftlich tätig ist. Damit sollen Wohnungsbau- und Wohnungsverwaltungsunternehmen der privaten Immobilien- und Kapitalverwaltung gleichgestellt werden.

Dies gilt m.E. für städtische WU ebenso wie für gewerblich geprägte Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften (Aktiengesellschaft wie die Deutsche Wohnen AG), die eigenen Grundbesitz verwalten und Wohnungsbau betreiben. (Erlaubte Ausnahme neu seit 2017: Betreiben von Mieterstrommodellen mit Regenerativen Energien)

Ohne Gewerbesteuer werden große Wohnungsgesellschaften steuerlich bevorzugt. Denn Vermietungseinkünfte von Kleinanbietern/Amateurvermietern unterliegen in der Spitze einem höheren Steuersatz (ca. 47 Prozent; Reichensteuersatz 45 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag) als die ausgeschütteten Gewinne einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft (insgesamt ca. 38 Prozent bei Anwendung Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Abgeltungsteuer auf Ebene der Anteilseigner) Aus einer Antwort auf eine KA wissen wir, dass das Gewerbeertrag-Volumen der erweiterten Kürzung 2011 rund 6,13 Mrd. Euro betrug. Durch die Abschaffung der erweiterten Kürzung bei Grundstücksunternehmen könnte nach Schätzungen der Bundesregierung ein jährliches Steuermehraufkommen in der Größenordnung von 850 Mio. erwartet werden.

Von einer Streichung der Gewerbesteuerbefreiung wären auch die kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen betroffen. Unklar ist, wie viele Gewinne/Gewerbe diese tatsächlich erzielen, die gewerbesteuerpflichtig werden würden. Daher das Streichen des Rechts auf Gewerbesteuerkürzung für Wohnungsunternehmen bzw. Einschränkung dieses Rechts auf Unternehmen einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit

Anhang, Stichpunkte zur Information

Anbieterstruktur des Wohnungsmarktes:

• Selbstnutzer 17,3 Mio. WE – 43%

EFH/ZFH 13,8 Mio. WE
MFH 3,5 Mio. WE

Private Kleinanbieter, Amateurvermieter 15 Mio. WE – 37%

EFH/ZFH 4,5 Mio. WE
MFH 10.5 Mio. WE
(potenzielle Adressaten der Grünen Neuen Wohngemeinnützigkeit)

Laut Daten des sozioökonomischen Panels (SOEP) haben 2015 über 3,9 Mio. Haushalte Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt (9% aller deutschen Haushalte). Insgesamt erzielten die Haushalte damit Bruttoeinnahmen von ca. 55 Mrd.€; nach Abzug der Kosten verblieben 35 Mrd.€. Mehr als 7% der privaten Vermieter erwirtschaften Verluste aus der Vermietung und Verpachtung, für weitere knapp 10% werden nur geringe Einkünfte unter 1.000 € p.a. ausgewiesen. Ein weiteres Drittel erzielt Einkünfte von weniger als 5.000 € p.a. Nur knapp 20% der privaten Vermieter erzielen Nettomieteinkünfte von mehr als 10.000 € (Quelle: Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017).

Professionell-gewerbliche Anbieter 8,3 Mio. WE– 20%

Genossenschaften: 2.1 Mio. WE
Kommunale Wohnungsunternehmen 2.3 Mio. WE
Öffentliche Wohnungsunternehmen: 0.3 Mio. WE
Kirchen und Org. ohne Erwerbszeck: 0.3 Mio. WE

Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer: 3,2 Mio WE
(Potentiell hochspekulativer Wohnungssektor, vor allem in Ballungsgebieten mit hohen Renditemöglichkeiten aktiv)

Quelle: GDW – Anbieterstruktur nach Zensus 2011

Überblick Besteuerung von Wohnen

Selbstnutzer

Erwerb

GrunderwerbSt zw. 3.5% (Bayern) und 6,5% des Kaufpreises (Grundstück + aufstehendes Gebäude)

Veräußerung

Grundsätzlich steuerfrei

Abschreibung

Keine; eingeschränkte steuerliche Berück-sichtigung von haushalts-nahen Dienst-leistungen und Handwerker-kosten

Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb

Privater Kleinanbieter

Erwerb

GrunderwerbSt zw. 3.5% (Bayern) und 6,5% des Kaufpreises (Grundstück + aufstehendes Gebäude)

Veräußerung

Steuerfrei bei Einhaltung der 10-Jahres-Spekula-tionsfrist und dem Drei-Objekte-Prinzip, Verkäufe innerhalb von 10 Jahren werden als privates Veräußerungs-geschäft besteuert

Abschreibung

Grundsätzlich jährliche Abschreibung von 2% der Anschaffungs- und Herstellungs-kosten des Gebäudes. Grundstücke selbst können nicht abgeschrieben werden.

Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb

Besteuerung über EinkommenSt dem persönlichen Steuersatz entsprechend

Gewerbesteuerpflicht entsteht aus vermögensverwaltenden Tätigkeiten, wie die reine Vermietung von Immobilien, keine.

Professionell-Gewerbrlicher Vermieter

Erwerb

Share Deal: Fällt nicht an, wenn statt der Immobilie die Firma verkauft wird, der die Immobilie gehört, so lange weniger als 95% der Anteile übertragen werden

Veräußerung

Wird grundsätzlich besteuert. Möglichkeit, einen Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis – Buchwert) auf ein neu angeschafftes Gebäude zu übertragen

Abschreibung

Grundsätzlich jährliche Abschreibung von 2% der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes. Grundstücke selbst können nicht abgeschrieben werden.

Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb

Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich Betriebs-ausgaben) unterliegt der KörperschaftSt (15%) und der GewerbeSt;

Wenn Wohnungsgesell-schaften rein vermögens-verwaltend tätig sind, unterliegen die Gewinne nicht der GewerbeST (1)

Bestimmte Genossen-schaften und Vereine, die Wohnungen herstellen oder erwerben sind von der Körperschafts- und GewerbeSt befreit. (2)

(1) Grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus Gewerbebetrieb der Gewerbesteuer. Nach §9 Pkt. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz kann diegewerbliche Immobilienwirtschaft auf Antrag ihre Verwaltungstätigkeit für eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen von der Gewerbesteuer befreien lassen, soweit sie neben der Bewirtschaftung eigener Immobilien ausschließlich wohnungswirtschaftlich tätig ist. Damit sollen Wohnungsbau- und Wohnungsverwaltungsunternehmen der privaten Immobilien- und Kapitalverwaltung gleichgestellt werden. Dies gilt für städtische WU ebenso wie für gewerblich geprägte Personengesellschaften oder Kapitalgesellschaften (Aktiengesellschaft wie die Deutsche Wohnen AG), die eigenen Grundbesitz verwalten und Wohnungsbau betreiben. (Erlaubte Ausnahme neu seit 2017: Betreiben von Mieterstrommodellen mit Regenerativen Energien)

(2) Im Übrigen besteht genau bei diesem Punkt ein Nachteil bei einem Share Deal: Den Wert eines Unternehmensanteils, den ich anschaffe, kann man nicht! abschreiben. Kaufe ich die Immobilie selbst, so habe kann ich die Anschaffungskosten abschreiben. Das ist ein gegenläufiger Effekt zur Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer.

Natürliche Personen oder Personengesellschaften

Natürliche Personen

Einkommenssteuer

Politisch: Die Steuerfreiheit nach 10 Jahren ist schwer zu begründen. Die Gebäude werden über mindestens 10 Jahre (Spekulationsfrist) steuermindernd abgeschrieben. An einem Veräußerungsgewinn hingegen partizipiert der Staat nicht. Das kann nicht richtig sein. Das Argument, dass private Veräußerungsgeschäfte grundsätzlich nicht der Besteuerung unterliegen sollen, ist hier ungeeignet, da durch Vermietung steuerpflichtige Einkünfte erzielt werden. Im Jahr 2008 hat man zudem auch die Veräußerungsgewinne bei Kapitalvermögen grundsätzlich steuerpflichtig gestellt (§20 Abs. 2 EStG). Das wäre auch bei Gebäuden, mit denen man Vermietungseinkünfte erzielt, angemessen.

Gewerbesteuer

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Gewerbesteuer kann anfallen, wenn das Gebäude im gewerblichen Betriebsvermögen gehalten wird oder ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Für rein vermögensverwaltende Unternehmen kommt aber die erweiterte Grundbesitzkürzung zur Anwendung, die quasi zu einer Gewerbesteuerfreiheit bei Wohnungsunternehmen führt.

Umsatzsteuer

Lieferungen und Leistungen, die bereits der Grunderwerbsteuer unterlegen haben, sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei (mit der Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren). D.H. wurde auf Grundstück und Gebäude bereit Grunderwerbsteuer gezahlt, fällt bei Verkauf oder Bau keine Umsatzsteuer an (siehe unten Grunderwerbsteuer).

Auf die Miete zu Wohnzwecken fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an (umsatzsteuerfrei). Aus diesem Grund können Vermieter auch keine Vorsteuer geltend machen, die z.B. beim Bau des Gebäudes angefallen ist (Anmerkung: Fraglich, ob sinnvoll/machbar bei der NWG den Vorsteuerabzug trotz umsatzsteuerfreier Vermietungseinkünfte zuzulassen, um die Anschaffungskosten zu senken). Umsatzsteuerpflichtig vermieten (und damit auch Vorsteuer ziehen) dürfen Vermieter nur, wenn die Räume unternehmerisch, also nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Grunderwerbssteuer

Grunderwerbsteuer fällt auf den Kauf des Grundstücks und die aufstehenden Gebäude an. Kauft der Bauherr zunächst das Grundstück und beauftragt dann eine Baufirma mit dem Bau eines Gebäudes, so fällt die Grunderwerbsteuer allein auf das Grundstück an (auf den Bau des Gebäudes zahlt er dann 19% Umsatzsteuer, die er bei Vermietung zu Wohnzwecken nicht als Vorsteuer erstattet bekommt). Wird ein Bauträger beauftragt sowohl Grundstück als auch schlüsselfertige Gebäude zu liefern, so fällt die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Gebäude an. Umsatzsteuer fällt dann nicht mehr an (1 c.).

Grundsteuer

Einheitswert * Steuermesszahl*Hebesatz= Grundsteuer kann entweder auf Mieter umgelegt oder als Werbungskosten steuermindernd geltend gemacht werden.

Kapitalgesellschaften

Körperschaftsteuer

Wohnungsgesellschaften (als Kapitalgesellschaften) erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Gewinn-Einkünfte!). Die Grundstücke und Gebäude befinden sich im Betriebsvermögen der Gesellschaft. Kapitalgesellschaft haben eine Bilanz aufzustellen und die Grundstücke/Gebäude zu bilanzieren. Der Gewinn (vereinfacht Gewinn und Verlust-Rechnung: Mieteinnahmen abzüglich der Betriebsausgaben) unterliegen der Körperschaftsteuer. Das Körperschaftsteuergesetz verweist diesbezüglich auf das EStG (Abschreibungen als Betriebsausgaben sowie weitere Bilanzierungsregelungen, die auch für gewerbliche Einzel- oder Personenunternehmen gelten). Es finden dieselben Abschreibungsregelungen wie bei Privatpersonen Anwendung (Siehe 1 a).

Veräußerungsgewinne:

Eine steuerfreie Veräußerung wie bei Privatbesitz ist nicht möglich. Allerdings besteht die Möglichkeit einen Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Buchwert=Veräußerungsgewinn/ stille Reserven) nicht direkt zu versteuern, sondern auf ein neu angeschafftes Grundstück/Gebäude zu übertragen (§6b EStG). D.h. das neue Gebäude steht dann nicht mit den tatsächlichen Anschaffungskosten, sondern mit einem geringeren Wert in der Bilanz (mit der Folge einer geringeren Abschreibung p.a.). Mit der Regelung soll verhindert werden, dass nur wegen der Steuer auf den Veräußerungsgewinn kein gleichwertiges Ersatzgrundstück angeschafft werden kann. Wird kein neues Grundstück/Gebäude erworben, muss der Veräußerungsgewinn voll versteuert werden.

Gewerbesteuer (erweiterte Grundbesitzkürzung)

Grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus Gewerbebetrieb nach Modifizierung (gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen) als Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Rein vermögensverwaltende Wohnungsunternehmen (die ausschließlich ihre Immobilien verwalten/vermieten) haben jedoch die Möglichkeit die erweiterte Grundbesitzkürzung in Anspruch zu nehmen. Diese führt dazu, dass faktisch keine Gewerbesteuer anfällt. Zu beachten ist, dass bei Inanspruchnahme der Regelung fast keinerlei gewerbliche Einkünfte anfallen dürfen (z.B. gewerbliche Stromeinnahmen durch Solarzellen auf dem Dach).

Umsatzsteuer

siehe oben (Nr. 1 c)

Grunderwerbsteuer

siehe oben (Nr. 1 d)

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf/Verkauf der einzelnen Grundstücke an. Die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer gilt als Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer mit abgeschrieben. Zum Zusammenhang Grunderwerbsteuer/Umsatzsteuer siehe 1 c)/d).

Wird nicht das Grundstück, sondern das Unternehmen verkauft, kommen die bekannten Share-Deal-Regelungen zur Anwendung. Bis zu einem Verkauf von weniger als 95% fällt keine Grunderwerbsteuer an. Anteile an grundbesitzenden Personalgesellschaften können nach Ablauf von 5 Jahren auch zu 100% verkauft werden, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Grundsteuer

siehe oben (Nr. 1 e)

Besonderheit REIT (Real Estate Investments Trusts)

spielt nur marginale Rolle